domenica 26 settembre 2010

Come ottenere un Mutuo

Il mutuo bancario costituisce la principale forma di prestito che le banche concedono nel medio-lungo termine. Le caratteristiche giuridiche e finanziarie rendono il prodotto funzionale all’acquisto di immobili, in particolare della casa di abitazione.

Il mutuo trova la sua veste giuridica in un contratto con il quale la banca (mutuante) consegna all’altra parte (mutuataria) un determinato ammontare di denaro, con l’obbligo di restituire l’ammontare stesso (quota capitale) insieme agli interessi (quota interessi) entro una certa data. La restituzione avviene in modo graduale attraverso pagamenti periodici, e cioè le rate di mutuo, che seguono un piano concordato.
Il mutuo è ipotecario nel caso in cui il rimborso nei confronti della banca è garantito da una ipoteca su di uno specifico bene, in genere l’immobile acquistato.

Per comprendere bene il funzionamento del prodotto e le opportunità offerte dalle diverse tipologie presenti sul mercato e, soprattutto, per valutare in modo appropriato costi e rischi a carico di chi lo richiede, occorre individuare gli elementi principali del mutuo.

Il mutuo è un contratto che produce effetti nel tempo. Il rimborso del capitale e il pagamento degli interessi sono eventi che vanno a completarsi entro una certa data. La scadenza temporale è rimessa alla libera determinazione delle parti e va definita nel contratto. Di solito varia da 5 a 30 anni, anche se oggi il mercato propone, pur se non in modo diffuso, alcuni mutui che arrivano anche a 40 anni.
La scelta della durata rileva in quanto dalla stessa dipende l’importo della rata sia per la quota capitale sia per quella interessi. A parità di importo concesso, durate più brevi determinano rate più elevate, ma minori interessi. Invece, durate più lunghe comportano interessi maggiori, ma consentono di diluire la restituzione del capitale e pertanto le rate peseranno meno sul reddito.

Gli interessi rappresentano il compenso che le banche richiedono a fronte del prestito concesso. Sono determinati sulla base di un tasso percentuale da applicare al capitale erogato in ragione della durata del mutuo. Il tasso di interesse deve essere previsto espressamente nel contratto.
Il tasso è determinato con riferimento a parametri riscontrabili sui mercati monetari e finanziari, a cui la banca aggiunge una maggiorazione (spread). L’entità di tale maggiorazione, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato, cresce in relazione alla durata del contratto.
Il tasso può essere fisso ovvero variabile. Di solito, il parametro di riferimento per il primo è l’EURIRS (euro Interest Rate Swap), per il secondo l’EURIBOR (euro Interbank Offered Rate).
Il tasso di interesse è detto fisso in quanto, una volta concordato, rimane uguale per tutta la durata del contratto. Il tasso variabile, invece, segue l’andamento del parametro finanziario di riferimento; ciò significa che la misura degli interessi da calcolare sul capitale da rimborsare potrà modificarsi, in rialzo ovvero in ribasso, fino alla scadenza del mutuo, con impatti sull’importo della rata da pagare.
A parità di durata, in genere, i tassi fissi sono più elevati di quelli variabili, ma consentono di conoscere con certezza l’ammontare del debito complessivo e delle rate periodiche.

La rata è la somma che il mutuatario, cioè colui che ha ricevuto il mutuo, versa periodicamente per la restituzione del prestito. È composta di una quota capitale, a titolo di restituzione del prestito, e di una quota interessi, in ragione dell’applicazione del tasso. Il rimborso avviene secondo cadenze temporali determinate dalle parti, che possono assumere frequenza mensile, trimestrale, semestrale, annuale.
L’importo della rata dipende dall’importo preso a prestito, dalla durata del contratto e dal tasso di interesse applicato. A parità di tasso e di importo, la rata diminuirà in ragione di una durata del contratto più prolungata.
Il pagamento della rata rappresenta un evento importante nell’andamento dei rapporti tra banca e mutuatario. Ritardi nel rispetto delle scadenze possono comportare l’applicazione di ulteriori oneri (interessi di mora) e, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto da parte della banca accompagnata dalla richiesta di immediata restituzione del capitale residuo.

Il rimborso dell’importo erogato si sviluppa nel tempo secondo un piano, detto ammortamento, che esplicita in modo dettagliato importi da versare e tempi da rispettare nel pagamento delle rate, lungo tutta la durata del contratto.
La tipologia più frequente di ammortamento è quello alla francese, ove le rate, pur rimanendo fisse, prevedono una componente decrescente per gli interessi e crescente per il capitale man mano che ci si avvicina alla scadenza del mutuo. Ciò significa che all’inizio dell’operazione la rata è composta in larga parte da interessi, i quali possono assumere peso preponderante in caso di mutuo a lunga scadenza. In tale ultimo caso, infatti, il capitale da rimborsare viene diviso per un maggior numero di rimborsi periodici.
Esistono forme alternative di ammortamento che accrescono la flessibilità del prodotto rispetto alle scelte del mutuatario. Ai piani a rate crescenti (che aumentano col passare del tempo), si sono aggiunti quelli a rimborso libero (le rate sono composte da interessi e il capitale verrà rimborsato per importi non predeterminati a certe scadenze) e, infine, quelli a durata variabile (le rate rimangono costanti ma la durata del piano può ridursi ovvero allungarsi a seconda dell’andamento del tasso variabile).
Se si prevedono incrementi del reddito in prospettiva, il piano a rate crescenti può rappresentare un’opportunità. Se si preferisce il tasso variabile ma si vuole mantenere fissa la rata, l’ammortamento a durata variabile costituisce un’alternativa da esaminare.
Sulla pianificazione dei rimborsi incide anche la possibilità per il mutuatario di estinguere anticipatamente il capitale, in misura totale ovvero parziale. Il ricorso a tale opzione consente di ridurre gli oneri del mutuo nella sua componente interessi. I reali benefici tuttavia dipendono dal tipo di ammortamento prescelto e dal momento in cui si intende ricorrere a tale opzione.

Con i recenti provvedimenti legislativi (Decreto “Bersani” n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), il rimborso anticipato è stato reso più agevole con l’eliminazione per il futuro delle penali applicate dalle banche; per i mutui stipulati antecedentemente all’entrata in vigore del Decreto (2 febbraio 2007), è invece prevista la riduzione di quelle già fissate.

L’ipoteca è una forma di garanzia che ha ad oggetto beni immobili, come la casa di abitazione. La costituzione dell’ipoteca, che richiede l’intervento di un notaio, conferisce alla banca il diritto di agire sul bene dato in garanzia in caso di mancato rimborso da parte del mutuatario. L’ipoteca non incide sul godimento del bene da parte di chi lo ha acquistato tramite il mutuo, ma rappresenta un vincolo nel caso si decida successivamente di venderlo.

Gli interessi non costituiscono l’unica voce di costo che il richiedente deve fronteggiare per la concessione del mutuo. Le banche sono solite applicare ulteriori spese, il cui importo può anche essere significativo. Le spese più frequenti riguardano l’istruttoria della pratica, la perizia sull’immobile che si acquista, l’incasso delle singole rate come anche i premi per l’assicurazione obbligatoria a copertura di danni sull’immobile derivanti dal verificarsi di eventi disastrosi (ad esempio: incendio).
L’insieme di queste spese incidono sul costo complessivo del finanziamento, la cui valutazione non va trascurata soprattutto nella fase di scelta tra i diversi prodotti offerti. A fini sia informativi che comparativi, le banche devono rendere noto un indicatore che esprime in modo riassuntivo l’onerosità complessiva del mutuo, l’Indicatore Sintetico di Costo (ISC), assimilabile al TAEG previsto per i finanziamenti nella forma del credito al consumo. La misura dell’ISC – proprio perché incorpora anche altri oneri accessori - è di solito superiore a quella del tasso di interesse.
In caso di acquisto della casa, la pianificazione delle spese deve tener conto anche di quelle attinenti al notaio, alle imposte ed, eventualmente, delle commissioni da versare all’agenzia immobiliare.

0 commenti: